Charges de copropriété : la vigilance est de mise !
17 Juillet 2018
Lorsque l’on devient propriétaire, les charges à payer peuvent vite amputer le budget que l’on s’était fixé. Une juriste nous éclaire sur les choses à examiner pour ne pas se faire submerger.
Ce n’est pas la première chose à laquelle pensent les acheteurs en choisissant un logement en copropriété, et pourtant : les charges occupent une place importante dans le budget des propriétaires. « Les personnes avec des revenus modestes se retrouvent souvent en difficulté car ils ont sous-estimé le montant des charges, indique Marthe Gallois, juriste en immobilier. Il faut absolument se renseigner avant d’acheter, et faire le cumul avec les mensualités du prêt à rembourser et les montants des taxes foncières et d’habitation. »
Ravalement de façade, nettoyage des parties communes, chauffage, électricité… tous les copropriétaires doivent mettre la main à la poche pour assurer l’entretien aussi bien intérieur qu’extérieur de l’immeuble. « La somme dont chaque propriétaire doit s’acquitter dépend de son bien, principalement de la taille du logement et de son emplacement dans l’immeuble, détaille l’experte. Un studio en rez-de-chaussée implique souvent moins de charges qu’un autre au sixième étage, s’il est accessible avec un ascenseur. »
Le montant des charges est réévalué chaque année lors du vote du budget prévisionnel, c’est l’assemblée générale du syndic – où siègent l’ensemble des copropriétaires – qui en a la charge.
Pour permettre à un acheteur de faire son choix en toute connaissance de cause, le vendeur a l’obligation de lui fournir un « pré-état daté ». On y trouve toutes les informations financières liées au logement : charges de copropriété et du logement, montant des cotisations à verser au syndic… « La lecture de ces documents est rébarbative mais capitale, insiste Marthe Gallois. Il faut se montrer curieux et ne pas se décourager. »
Demandez aussi les trois derniers procès verbaux du syndic de copropriété. « Vous prendrez ainsi connaissance des projets de travaux qu’il vous reviendra peut-être de payer, souligne la juriste. D’une manière générale, mieux vaut ne pas acheter dans une copropriété où il y a beaucoup d’impayés. Méfiez-vous également des prix trop attractifs, cela peut cacher un vice. »
Attention enfin à ne pas prendre de décision trop hâtive. « Prenez le temps de bien regarder ce qui ne se voit pas, recommande la spécialiste. Si votre logement est une passoire énergétique, cela pourra vous coûter très cher dans un avenir proche. En termes d’isolation, il va y avoir de plus en plus de contraintes juridiques et la loi Alur* peut vous imposer de faire des travaux chez vous. »
Vérifiez bien le diagnostic de performance énergétique (Dpe) fourni par le vendeur. Si des travaux ont déjà été effectués, consultez les factures pour vous assurer que tout a été fait dans les normes.
* Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, promulguée en mars 2014
Ravalement de façade, nettoyage des parties communes, chauffage, électricité… tous les copropriétaires doivent mettre la main à la poche pour assurer l’entretien aussi bien intérieur qu’extérieur de l’immeuble. « La somme dont chaque propriétaire doit s’acquitter dépend de son bien, principalement de la taille du logement et de son emplacement dans l’immeuble, détaille l’experte. Un studio en rez-de-chaussée implique souvent moins de charges qu’un autre au sixième étage, s’il est accessible avec un ascenseur. »
Le montant des charges est réévalué chaque année lors du vote du budget prévisionnel, c’est l’assemblée générale du syndic – où siègent l’ensemble des copropriétaires – qui en a la charge.
Faire preuve de curiosité
Pour permettre à un acheteur de faire son choix en toute connaissance de cause, le vendeur a l’obligation de lui fournir un « pré-état daté ». On y trouve toutes les informations financières liées au logement : charges de copropriété et du logement, montant des cotisations à verser au syndic… « La lecture de ces documents est rébarbative mais capitale, insiste Marthe Gallois. Il faut se montrer curieux et ne pas se décourager. »
Demandez aussi les trois derniers procès verbaux du syndic de copropriété. « Vous prendrez ainsi connaissance des projets de travaux qu’il vous reviendra peut-être de payer, souligne la juriste. D’une manière générale, mieux vaut ne pas acheter dans une copropriété où il y a beaucoup d’impayés. Méfiez-vous également des prix trop attractifs, cela peut cacher un vice. »
Gare aux « passoires énergétiques » !
Attention enfin à ne pas prendre de décision trop hâtive. « Prenez le temps de bien regarder ce qui ne se voit pas, recommande la spécialiste. Si votre logement est une passoire énergétique, cela pourra vous coûter très cher dans un avenir proche. En termes d’isolation, il va y avoir de plus en plus de contraintes juridiques et la loi Alur* peut vous imposer de faire des travaux chez vous. »
Vérifiez bien le diagnostic de performance énergétique (Dpe) fourni par le vendeur. Si des travaux ont déjà été effectués, consultez les factures pour vous assurer que tout a été fait dans les normes.
* Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, promulguée en mars 2014
Pour aller plus loin
« Vente d'un logement en copropriété : quelles sont les règles ? » sur le site officiel de l’administration française
Nos articles
« Nouveau : le chèque énergie pour réduire vos factures »
« Pourquoi une assemblée générale des copropriétaires ? »
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