Quand vous mettez en location un bien sur le marché, mieux vaut ne pas vous tromper au moment de fixer le prix de votre loyer, car une fois qu’un locataire est en place, sa révision annuelle est encadrée par la loi.
 
« Pour se faire une idée des fourchettes de loyers pratiqués sur son marché local, l’idéal est de consulter l’Observatoire des loyers », conseille Aurane Sérot, juriste à l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). D’autres éléments peuvent être pris en compte : la localisation, les éléments de confort, un balcon, un jardin...

Si le logement se situe en zone tendue (où l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande), la liberté de fixer son loyer initial est réservée aux logements loués pour la première fois, non loués depuis dix-huit mois ou ayant subi certains travaux d’amélioration dans les six mois précédents. Mais si c’est une relocation en zone tendue, vous devez, sauf exceptions, respecter l’évolution des loyers, plafonnée à celle de l’Irl (indice de révision des loyers) publié par l’Insee .
 
Parmi les zones tendues, Paris a adopté depuis le 1er juillet 2019 un dispositif expérimental complémentaire d’encadrement des niveaux de loyers. Le préfet fixe chaque année des loyers de référence, en fonction du nombre de pièces, de l’époque de construction et du caractère meublé ou non des logements.
 

Attention aux prix trop élevés

Certains baux liés à un dispositif fiscal imposent des plafonds de loyers aux propriétaires et de ressources aux locataires. Ils s’appliquent par zone géographique et par mètre carré, et s’articulent avec les conditions de fixation du loyer évoquées plus haut.

Définir un loyer trop élevé peut retarder la location de votre bien ou générer des périodes de vacances locatives longues. « Mais louer trop cher expose aussi au risque de contestation du loyer par le locataire, qui peut saisir la Commission de conciliation, explique Aurane Sérot. Le propriétaire peut alors être tenu de rembourser la différence en cas de non-respect des règles relatives à l’encadrement des loyers. »

Pour lever vos doutes, un professionnel de l’immobilier peut vous aider à faire une estimation juste. La juriste conclut : « Pour construire l’entrée dans le logement d’un locataire et rédiger le bail, on peut aussi bénéficier d’un accompagnement juridique complet auprès de l’Adil. » Chaque année, ces 1 000 permanences délivrent une information personnalisée à 150 000 propriétaires bailleurs.