Un propriétaire bailleur qui met son logement en location est libre de choisir le montant du loyer de son habitation comme bon lui semble, à condition que la maison ou l’appartement ne se situe pas dans une zone tendue (lire ci-dessous).
 
« Veillez donc à estimer un loyer suffisamment élevé pour couvrir vos frais comme les charges de copropriété, les charges locatives, la taxe foncière, conseille Alain Gaulon, secrétaire confédéral de la Confédération nationale du logement (Cnl)^*. Et inspirez-vous des annonces pour le même type de bien dans votre quartier afin de ne pas proposer un montant plus élevé que le marché. »

Une fois le bail signé entre le propriétaire et le locataire, le loyer peut être révisé une fois par an, sous conditions (lire ci-dessous). Pour un renouvellement de bail, le propriétaire peut proposer un nouveau loyer uniquement si ce dernier avait été manifestement sous-évalué.

CE QUE VOUS DEVEZ SAVOIR 
 
Entre deux locataires (en zone tendue)
Un propriétaire ne peut changer le montant du loyer, dans les zones tendues, entre deux locataires qui se succèdent. « Ces zones désignent 1 149 villes de 28 agglomérations de métropole où l’offre de logements est très insuffisante par rapport à la demande », explique le secrétaire confédéral. Pour savoir si vous êtes concerné, utilisez le simulateur du site officiel de l’administration française. Un loyer en zone tendue peut à nouveau être fixé librement si le logement est resté vacant plus de dix-huit mois.
 
Une taxe sur les micro-logements
Si le logement que vous mettez en location est inférieur à 14 m², vous pourriez être soumis à la taxe sur les micro-logements dans le cas où vous loueriez votre bien à un montant trop élevé.
 
Plus cher en passant à un logement meublé ?
Transformer un appartement vide en meublé modifie les conditions du bail, mais ne justifie en rien la hausse du loyer entre deux locations. Les mêmes contraintes de plafonnement s’appliquent pour les propriétaires de logements en zones tendues.
 
Une revalorisation annuelle autorisée
Une fois par an, les propriétaires sont en droit de réviser le montant d’un loyer en cours de bail. « Cette possibilité est systématiquement inscrite noir sur blanc dans le contrat de location, précise Alain Gaulon. En revanche, l’augmentation ne peut pas dépasser un certain montant. » Les propriétaires doivent, en effet, se référer à l’indice de référence des loyers (Irl) publié, chaque trimestre, par l'Insee^**. Son taux oscille généralement entre 1 et 2 %. Pour calculer ou contrôler le montant d’une augmentation, propriétaires et locataires peuvent utiliser le simulateur disponible sur le site de l’Institut national de la consommation.

Gare aux loyers trop bas !
Le fisc est aujourd'hui en droit de redresser le propriétaire d'un logement s'il estime que le montant du loyer est anormalement inférieur à celui du marché. Le propriétaire est alors imposé sur la somme qu’il aurait perçue en pratiquant le loyer local moyen.
Pour connaître les niveaux de loyers sur une ville ou un quartier, connectez-vous au site du réseau des observatoires des loyers ou contactez l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil).
 
^* Association qui agit pour le droit au logement pour tous
^** Institut national de la statistique et des études économiques